NUS房地產與城市研究院引述的業界調查顯示，合計82%受訪者未預期HDB轉售市場會出現明顯飆升。
政策鬆綁確實增加潛在買家，但新增需求未必會原封不動流入同一市場，供應、收入門檻與替代選項仍在分流。
這項結果反映的是房地產業界預期，不是官方房價指引，也不是可直接推演價格走勢的預測模型。
如果問題是：新加坡政府取消部分買家的15個月等候期後，HDB轉售房價是否必然再被推高？根據新加坡國立大學房地產與城市研究院（NUS Institute of Real Estate and Urban Studies，IREUS）9月下旬引述的一項業界調查，答案更接近「不一定」。調查顯示，41%受訪者預計HDB轉售價格將趨穩或走軟，另有41%認為市場可能只是溫和回升；兩者合計，82%並未預期出現大幅價格急漲。
這個判斷之所以受到關注，在於新加坡政府已於2026年7月27日宣布，私人住宅屋主及前屋主在購買不附津貼的HDB轉售單位、且不使用HDB貸款時，不再受15個月等候期限制。這項限制原本是政府在2022年推出公共房屋市場降溫措施的一部分，目的在於抑制當時偏熱的轉售需求。如今限制鬆綁，市場最直觀的疑問就是：曾被擋在門外的一批買家回流，是否會立刻把價格重新推上去。
同一項政策變動，為何沒有導向單一答案
先看資料本身。這次受關注的內容，最早由《The Business Times》於2026年9月25日報導，之後新加坡國立大學的News Reports頁面在9月28日收錄相關報導。這表示外界目前看到的，主要是大學研究機構對房地產業界人士看法的整理與轉述，而非政府部門發布的官方房價展望，也不是一套公開、可重複驗證的價格預測模型。這一點很重要，因為它決定了讀者應如何理解「82%未預期大漲」這個數字：它反映的是市場從業者對未來幾個月供需結構的判斷，而不是已經發生的成交結果。
其次，82%這個數字也很容易被誤讀。它不是說82%的人都認為價格會下跌，更不是說市場會轉為疲弱。準確的說法是：其中41%認為價格會趨穩或走軟，另外41%認為只會溫和復甦。也就是說，多數受訪者的共識不是「跌」，而是「即使有新增需求，也較可能出現有限度變化，而非失控上衝」。這種判斷本身，就已經否定了「政策一放鬆，房價必漲」的線性想像。
新增買家為何不一定等於價格急升
從機制上看，政策鬆綁確實會增加潛在買家，但「潛在買家增加」不等於「所有需求都會擠進同一批轉售單位」。一個重要原因是供應端並非靜止。新加坡政府近年持續增加BTO供應。HDB在2026年1月宣布，全年將推出約19,600個BTO單位；到9月30日公布第三季轉售價格初估時，HDB又表示10月銷售活動將再推出約8,500個BTO單位。若新屋供應持續加大，部分需求便可能被新房市場吸收，而不是全集中在轉售市場。
另一個被業界反覆提及的因素，是轉售市場自身的供應恢復。新加坡政府今年初已公開表示，HDB轉售價格增幅在2025年明顯放慢，當局預期隨著更多BTO單位達到最低居住年限並進入轉售市場，價格走勢有望繼續降溫。到了2026年第二季，HDB正式數據顯示轉售價格指數較前一季下跌0.3%；第三季的官方初估又進一步顯示，轉售價格指數再跌0.7%。換句話說，政策鬆綁發生時，市場背景本身已不是前幾年那種供應高度吃緊、價格持續快速上衝的環境。
還有一層現實考量是，從私人住宅「降級」到HDB轉售市場的買家，雖然被視為有購買力的一群，但他們不會毫無條件地買進。可負擔性、家庭結構、可選戶型、是否符合貸款與資格規定，仍會影響最終成交。尤其此次取消等候期的適用對象，限於購買不附津貼的轉售單位且不使用HDB貸款者，並非向所有需求全面開閘。這意味政策雖然放寬，進場條件仍然存在，市場不太可能因此出現全面性的搶購效應。
與其問會不會漲，不如問需求會流向哪裡
對華語圈讀者而言，這份調查最值得注意的，不是它有沒有「猜中」下一季價格，而是它提醒了一個常被忽略的市場邏輯：房市政策鬆綁，不必然透過單一路徑傳導到價格。新增需求可能被新供應吸收，也可能被其他購屋選項分流。對新加坡來說，HDB轉售市場並不是孤立存在，它同時受到BTO供應節奏、私人住宅市場供應、家庭收入壓力，以及既有公共房屋規則共同影響。政府在2026年下半年仍維持較高的私人住宅政府售地供應，背後思路同樣是以供應穩定來降低市場失衡風險。
因此，這次NUS IREUS相關調查所改變的，不是市場基本面，而是討論方式。它把問題從「有更多人能買，所以價格一定漲」轉向「即使有更多人能買，市場還有哪些緩衝機制正在同時運作」。這樣的分析，也比單純拿一項政策變動去推演單一結果，更貼近新加坡住房市場長期由政策、供應與資金條件共同塑造的特性。
這項調查說明了什麼，又還沒證明什麼
需要保留的界線同樣清楚。第一，這是業界預期調查，不是實際成交數據的最終結論。第二，官方已公布的第三季價格初估雖顯示轉售價格續跌，但那也不能直接證明「取消等候期完全沒有影響」，因為政策效果往往有時間差。第三，當前資料仍不足以回答更細的問題，例如哪些區域、哪些房型、哪些買家群體最可能受影響。要觀察政策放寬後是否真的改變市場，接下來仍需看HDB後續發布的完整季度數據，以及成交量、申購與轉售供應是否出現結構性變化。
換言之，這份調查真正提供的，不是一句簡單的買房口號，而是一個更有層次的答案：放寬限制會增加需求，但需求未必直接變成價格飆升；當供應正在回升、替代選項仍在、政策門檻未完全消失時，市場可能出現的是重新分配，而不是重新失控。對關注新加坡房市的人來說，這或許比任何單一漲跌判斷都更重要。